리밸런싱

- 90년대 해외 저가 수주전으로 홍역을 치룬 기억이 있는 한국의 건설사들은 2010년 전후 한국기업끼리 해외 저가 수주서으로 추정 20조원의 적자를 기록하게 됨. 15년을 기준으로 한 최악의 추정치는 약 12조. 이 시기 동안 박정권은 부동산 경기부양을 위해 규제를 완화하기 시작. 그 결가 전반적인 국내 주택 분양가는 20-30% 상승했고 그에 힘입어 건설사들은 해외 적자를 국내 주택경기를 통해 벌충하는 구조로 건설사의 한계기업들의 재무상황에 호전되기 시작. 건설업의 경우 특성상 국내총생산의 15%를 차지. 200만명 이상이 종사할 만큼 고용규모가 크며, 경기민감성이 높다는 점에서 단기적 성과를 나타내기 좋기 때문에 내수상황 개선에 집착할 만한 요소가 크다. 그러나 단기적 해결책으로 쌓인 문제는 폭발적으로 터져 나올 가능성이 크다.
- 20조원을 들인 4대강 사업에서 밝혀졌듯이 대형 건설사는 10여년 전부터 국내건설의 담합을 통해 손해를 벌충해 왔다. 대한건설협회에 따르면 공정위는 지난 2010년 한국토지주택공사 판교신도시 사업 담합에 대한 제재를 시작으로 현재까지 총 65개 건설사에 4840억의 과징금을 물렸을 정도. 담합은 건설사 최대 이익의 보루가 되어왔고, 2010-14년에 물린 과징금만 1조이상. 건설사 담합은 호남고속철도 노반공사를 보더라도 28개 건설사에 2.2.조 규모로 원래 과징금이 6천억에 달할 것으로 예측했으나 사업비의 10%인 2200억을 물리는 선에서 공정위의 결정이 났다. 대형 건설사들은 담합을 통한 고수익으로 해외 적자를 메우는, 눈 가리고 아웅하는 식의 사업으로 일관. 고질적 담합을 통해 해외 손실이 벌충되는 동안 원인을 해결하지 못한 최경환 노믹스 정책은 14년 이후 대형악재의 괴물을 낳게 된다
- 15년 이전 분양가의 차익이 조성원가의 20%를 넘기지 않도록 하는 국토부의 지침이 갑자기 폐기된 이후 아파트 분양가가 폭등하기 시작. 예를 들어 공공분양을 담당한 공사가 수도권 공공택지분양을 한다고 하면, 그린벨트를 상하수도 기반시설을 조성한 다음 건설사에 다시 매각한다. 이전의 차익규제 지침아래서는 아무리 생각해도 조성원가가 낮을 수밖에 없어 분양가의 상승이 급격할 수 없으나 지금은 그렇지 않다. 과천만 보더라도 토지수용원가는 평당 310만원에 수용하고 조성원가는 850만원이었지만, 대우에 매각할 때 2400만원에 매각하는 등 차익만 평당 1550만원으로 1조이상의 이익을 취하는 구조다. 2400만원에 대우건설에 매각된 가격은 3600만원에 토지조성이 되어 분양가가 폭등한다. 18년 1월 1일 금감원 전자공시를 본다면 17년 실적보고서의 대형 건설사 5개사의 매출액은 58조 2087억, 영업이익은 3조 252억원이다. 이는 주택시장 호황으로 인한 분양사업 호조로 수익성이 대폭 개선되었음을 알 수 있다.
- 박근혜 정권의 민간 아파트 분양가 상한제 폐지로 민간 아파트의 가격이 오르면서 주변 땅값이 상승하면서, 공공택지 감정가도 높아지고 공공주택 분양가까지 높아져 모든 분야의 임대료 상승과 함게 아파트 분양가가 폭등해 온 것읻. 즉, 1천만원의 공공택지가 3천만원의 폭리주택으로 바뀌게 된 것. 이러한 고분양가는 15년부터 LH공사와 민간 건설사에게는 황금알을 낳는 수단이 되어왔고, 전국적인 분양 열풍의 근원으로 이러한 매각이익 증대가 맞물려 있다. 여기에 더하여 20년간 지속되어 온 언론의 개발 친화지원과 투기세력의 업계약서 및 자전거래 담합은 인근 시세를 끝없이 상승시킴. 이런 가격상승 부채질은 건설업계의 분양의 축배가 되었으며, 국내 부실과 해외부실을 정부의 묵인하래 벌충할 수 있게 한 것. 즉, 지난 정권의 실질적 협조행위가 이번 분양가 폭등의 지원군 역할을 하게 된 것이다.
- IFRS16 하에서 자체 사업의 수익인식기준이 인도기준으로 결정될 경우, 부채비율이 높은 건설사일수록 회계상 위협이 커짐. 물론 당분간은 현행기준으로 유지될 가능성이 높아보이나, 2020년 이후에는 완전하게 소유권 인도기준으로 적용될 수밖에 없다고 판단됨. 부동산의 경우 후분양제 확대적용이 될 수밖에 없는 수익인식 구조임. 인도기준 시점으로 수익이 인식된다면 18년을 기점으로 분양은 수익이 아니며 소유주에게 완전하게 인도되는 시점이 수익이 될 것임. 결국 모든 수주산업에서 회계를 분식하는 일은 19년 이후에 국제적으로 감시를 받게 됨. 계약의 변경 또한 고객에게 인도되는 시점에서 수익으로 인식되어, 19년 하반기부터 2020년 상반기 사이에 주택업계의 부실이 드러날 수밖에 없다고 판단됨. 결국 국가에서 내수부양을 통한 경기활성화라는 이름으로 과대하게 팽창시킨 부동산 분양열풍의 무게가 결국은 부담이 되어 시장을 짓누르게 될 것임.
- 수주산업인 건설산업은 공정률에 비례해 수익을 인식해 왔다. 그러나 국제적 기준에 따라 고객에게 인도한 이후에 수익이 잡힌다는 것은 단기적 회계수익을 낼 수 있는 요소가 차단되며, 오히려 그 기간동안 손실이 발생할 수 있음. 이런 상황에서라면 국제회계 기준변경으로 인한 강제적 후분양제 도입의 가능성도 존재. 문제는 부채가 증가하면서도 국내 주택사업을 확장해온 대형건설사의 위험이 증대되었다는 점. 새로운 기준 도입은 결국 국제적으로 건설업계의 투명성이 강화되는 계기가 될 것이나 국내 건설 주택업계의 투명서잉 어느정도인지는 짐작할 수가 없다는 위험을 내포하고 있음
- 집값 담함에 의한 주택시세를 지키기 위해 악의적으로 허위매물 신고를 하거나, 허위 고가주택을 등록하는 이중수법도 마지막에 등장하게 된다. 결국 주택가격의 거품을 먼저 판단한 거래자들은 통상 이 집값담합 시기에 매물을 몰래 팔고 사라지는 수법을 쓰며 이 시장의 마지막을 장식하게 됨. 즉, 허위매물 신고가 급증한 17년이 거품의 위험을 보여주는 것이다. 건설사는 분양가가 매매되는 기존 주택가격보다 낮다는 인식을 통해, 거품의 유무와 상관없이 무조건적으로 주변 호가와 비교하여 로또로 선전하는 것이 한국 부동산 시장의 왜곡된 특성. 이때 내포된 거품매물일 가능성에 대한 위험성의 정도는 구매자가 감수할 수밖에 없으며, 이에 대한 대책은 거의 없다
- 전국의 빈집 비율은 6.8% 이다. 이번 19년부터 25년까지 시작될 경기도 유령마을화 과정에서 40만채 이상의 빈집이 증가할 것으로 예상됨. 2기 신도시 외곽지역에 투기수요가 집중된다는 점을 고려해 본다면, 투기 세력이 빠져나가는 18년부터 2020년까지 신규주택 공실 증가와 상가 내 공실이 속출한다. 18년부터 2020년까지 55만호 이상의 주택이 공급되면 20만호 이상은 신규 공실이 될 가능성이 높으며, 2023년까지 빈집이 증가함. 이 중 10% 이상이 1-2기 신도시와 경기도의 100여곳에 산재한 신택지지구, 신도시 인근의 공단마을 등으로 가장 큰 타격을 입을 것임. 이는 경기도 전체가 빈집을 넘은 유령마을화의 공포에 휩싸일 것으로 예측됨
- 베이비부머가 대규모로 은퇴하면, 은퇴주택의 선호도에 의해 아파트에서 단독으로 주택수요가 많이 이동하게 되는 생애주기 구조가 됨. 또한 은퇴이후 주택규모를 줄이거나 전월세로 다운사이징을 시작하면, 21년 이후가 가장 큰 주택시장 후폭풍이 일어날 것. 건설업계는 미분양이 대량으로 쌓이게 되면 과거처럼 여론을 동원하여 국가의 공공주택 확대를 이유로 미분양 매입을 정부에 요청하게 될 것임. 미분양 물량을 매입하는 주택은행 제도도입을 요구하는 것은, 미분양을 정리하여 업계 생존을 도모할 뿐 아니라 거대한 임대제도를 탄생하게 할 것임. 또한 국가의 공공주택을 활용하여 공공관리 부분이 아닌 민자 효율성을 강조한 민간 위탁형을 요구할 것이다. 이 제도가 선진국에서 많이 사용하는 임대제도를 도입하는 것이란 주장을 언론을 통해 파렴치하고 뻔뻔하게 주장하게 하여 대기업의 이익을 확충하려는 것
- 이제 민간기업의 대규모 임대업 진출과 부동산 관련 종합서비스 도입으로 새로운 시대에 진입. 기존 주택시장에 대한 미분양/미입주 빈집 대란이 시작될 때 IFRS15 후분양제와 함께 광역도시 생활권으로 개발계획이 진행되고 있다. 이 기간 주택시장에 대해 분양이나 거주지 이동이 필요하다면 22년 이후 후분양제와 새로운 주택시장 체제가 안정되는 시기에 선택을 하는 것이 좋다. 참고로 전국의 각 지자체 개발연구소 등에서 2030년 이후의 개발계획은 필수적으로 살펴볼 것.
- 부동산 핵심지역인 강남의 재개발지역 역시 이런 영향을 피해가지는 못함. 19년부터 헬리오시티 1만세대 입주를 시작으로 23년까지 연 2만가구가 입주를 시작. 서울의 입주대란은 사실상 19년부터 시작됨. 가장 좋은 예시는 19-22년 시점까지 전국적으로 주택시장에 불기 시작할 대규모 경매대란 공포분위기일 것임. 이른바 하우스 푸어가 되는 공포다. 21-22년 시점부터 후분양제에 대한 체계가 어느정도 자리잡기 시작할 것이며, 23년 이후 다시 저금리 상태로 전환될 때까지 참고 기다리는 것이 타당. 대규모 경매대란 과정에서 주택을 싸게 구입할 것인가? 아니면 도심 숲세권 아파트 분양을 구매할 것인가? 이는 수요자의 선택사항이다.
- 20년 서울과 수도권뿐만 아니라 전국에 걸쳐 공원해제, 일몰제 시행이 예정됨. 이로 인한 신규택지 공급 2천만평이 가능하게 됨. 건설사들은 채비지 방식(국가에 택지의 50% 정도 기부체납 방식으로 논의)을 통한 주택공급방식이 보상보다 지자체의 재정에 유리하다는 논의는 끝나가는 상태. 이는 서울 및 전국 광역시의 대규모 공원 및 그린벨트 해제를 통한 전원주택형 택지공급이 20년부터 가능하다는 것이다.
- 대중들에게 제시한 것은 1%의 성공계층에 대한 선망론과 0.1% 금융 소득자들에 대한 욕망 투영을 통해, 주물주 위의 건물주가 되어야 한다는 가슴에 와닿는 달콤한 이야기다. 주택가경 상승에 의한 갭투자는 상위 1% 계층으로 갈 수 있는 천국의 티켓으로 여기도록 하여, 현실의 고통을 벗어날 수 있는 정당한 수단으로 인식하게 한다. 4인가구의 평균소득이 195만원이라는 허망한 통계를 본다면, 수도권 월세 평균 115만원인 절망적 환경에서 어떻게 미래와 행복을 가지고 살아가야 하는가?
- 급속하게 상위 소득자들에 대한 양극화가 심각하게 벌어지고 있고, 그것을 문제로 생각하고 있지 않는 국가에서 우리는 살고 있다. 20%의 소득 상위계층은 이른바 1% 계층이 가진 성공론을 선망하여 산업화 시대의 건설경기 호황에 기대어 주택투기에 의한 다주택자 증가의 선봉에 서 있다. 586세대 중 나름 자리잡고 사는 이들이 왜 주택투기 대열의 선봉에 서게 되었을까. 이들은 부모의 평균수명이 75세를 넘어서고 있어 병원비가 급증하는 세대이며, 자신의 사회적 품위 유지비가 급증하고 자녀가 사교육 투자론의 대상이 되어 있기에 고정비가 빠르게 증가할 수밖에 없음. 거기에 1억의 고액 소득계층으로 1%의 최상위 노동 소득계층과 근거리에서 이들의 라이프 스타일과 성공론을 직접 볼 수 있었고, 은퇴가 10년 정도 남아 있어 은퇴 이후에 대한 투자로 10억 은퇴설에 쉽게 빠질 수밖에 없다. 의료비, 생활비, 교육비 등의 급증으로 인해 젊은 계층이 목표로 하는 1억 연봉의 세대지만 실질적 여유는 많지 않다. 예컨대 1억 연봉의 세금이외의 월수입은 640만원 정도인데, 부모 100만원, 자녀교육비 100만원, 가정 생활비 20만원 그리고 기타 저축성 보험비 등 100만원을 빼놓고 본다면 실제 저축할 수 있는 돈은 100만원 정도. 어느정도의 여유는 있지만 그 여유가 크지 않은 것이다.
- 이런 사정 속에서 3대 가족 부양의 의무세대라는 위치를 감안해 보면 소득이 줄어드는 미래에 대한 두려움에 짓눌릴 수밖에 없다. 실제 통계청 생애주기 현상에서 이들의 자녀세대의 석박사 진출이 급증함을 볼 수 있는데, 이렇게 자녀의 취업은 늦어지고 교육비와 생활비 지원이 길어져 교육투자가 독립으로 연결되는 연량이 5년이상 뒤처지고 있음. 또한 부모 세대는 예상수명인 75세를 넘어석 있어, 부모 세대에 대한 치료비와 간병비가 급증할 수밖에 없는 시기다. 50대의 심리적 중압감은 3대의 생계비를 책임짐과 동시에 1억 이상의 소득자로소 품위 유지비와 각종 고정비를 감당하고 있는 데서 온다. 때문에 미래에도 지금 이상의 사회적 위치와 풍요를 누리고 싶다는 욕망을 기반으로 자신의 세대에서 일어났던 부동산 성공신화에 맞물려 성공학이라는 투자개념에 쉽게 감화된다. 그 결과 상위 20%의 고소득 계층이면서도 이 중 14%가 2억 이상의 고액대출자가 되어 총원리금 상환과 생애소득기준으로 변하는 대출 시스템의 압박을 받게 되는 것이다.
- 지금까지 은행권의 일반적 영업기준은 신용 6등급까지 대출 가능. 장기 연체 보유자는 사실상 금융권 소외자다. 250-260만의 소외된 계층은 대부업 대출 계층이며, 고금리를 사용할 수밖에 없는 대출자가 됨. 30만원 미만의 소액이라도 90일 이상 장기 연체할 경우, 신용등급이 8-9등급으로 하락하고, 연체대출금을 상환하더라도 상당기간(3년) 7-8등급이 유지되어 대부업을 이용할 수밖에 없다. 그러나 새로운 시스템 도입을 통해 그동안 금융권에서 소외된 계층까지 정밀화, 세분화된 데이터를 통해 대출이 가능해진다. 이것은 저금리, 고신용시장의 확대를 말하는 것이 아니라, 개인 대출시장에서 중금리 시장의 확대를 금융권에서 주목하여 성장의 방으로 삼고 있다는 이야기가 된다. 결국 중금리대출의 도입은 저금리 대출의 확대가 아니라 금융권의 미래대출시장의 확장과 장기간 영업이익의 보장을 위한 것이다. 개인의 대출에 대한 합리적인 정량적 평가를 위해 프로그램을 사용한 비대면 대출이 되며 명분적인 개입여지의 축소가 뒤따른다. 빅데이터 분석과 신용정보 인프라 확충 등을 통해 금융이력이 부족한 청년층을 대출시장으로 편입하여 중금리대출시장의 성장이 이루어질 것이다. 또한 금융권 대출의 안정적 영업기반 확대와 리스크 관리를 위해 사회보험료, 세금납부실적 등 다양한 비금융 공공정보를 공유, 활용할 수 있도록, 정부는 IFRS9 체제에서 금융권 대출시장의 협조자가 될 수밖에 없다. 금융대출기관은 이러한 개인의 신용과 이력생애주기를 종합적으로 판단하는 인공지능을 도입하여 시스템을 보완하게 됨. 이를 통해 대부업 시장의 고금리 대출은 사실상 기관 금융권으로 대부분 편입될 것이고 대부업 시장은 점차 위축되어 상당수가 업계 퇴출 수순으로 진행될 것이다.
- 앞으로 은행이 모든 부채와 상환능력을 따져 돈을 빌려줄 때 설정한 마이너스통장 한도까지 부채 규모로 잡는다. 때문에 DSR 시행이후부터는 마이너스 통장, 신용대출 모두 대출시점 기준으로 소득대비 부채를 계산하는 것이 아니라, 장래 소득변화와 만기까지의 원리금 상환부담을 따져 개인별 적정 수준으로 돈을 빌려준다. 즉 신용대출 이자상승은 피할 수 없으며, 노동생애주기를 따진다면 20-30대 신용대출자보다 50-60대 신용대출자의 이자부담이 대폭 증가할 가능성이 높다
- 통상적으로 중상층의 고통이 얼마나 심각한가를 볼 수 있는 명확한 한계지표는 보험환급금. 100조원의 저축성 해약환급금을 5년간 찾았다는 것을 본다면 생계고통의 크기가 이미 한계를 넘어서고 있다는 것은 명확하다. 보험은 중상층의 마지막 보루다. 보험사들의 저축성보험 해약환급금은 16년 23조 7849억으로 15년 21조 3963억보다 11.2% 나 급증하고 있으며, 16년 해약환급금의 규모는 저축성 보험 총 적립금액(407조)의 5.9%에 달한다.
- 경기침체로 인한 가정경제의 악영향은 도를 넘어섰으나 언론은 연일 집값 폭등을 부추겨 왔다. 이미 16년 이전, 수출감소-->수입감소-->원화절상-->수출감소라는 불황형 흑자의 고통을 고스란히 가계가 짊어져 왔다. 이러한 고물가 현실에서 고정비 증가를 가계의 미래 안전판인 저축성 보험까지 손대서 버텨 온 것이다. 기획재정부 가계부채 종합대책의 통계를 그대로 인용해 보면 문제는 더 심각하다. 가계금융 복지조사 결과, 원금상환이 실시되면 원금을 상환하지 못하겠다는 비율이 5%에 이르는 것과 보험환급금 해약이 5%에 이르는 것을 종합해 본다면, 이번 중상층 붕괴시대가 오면 국내 가계의 5%는 이미 빚을 갚을 수 없어 포기한 것이다. 이 5%가 원금상환 시기에 오게 된다면, 가장 먼저 부실의 도미노가 되어 넘어질 것.
- 담보대출에서 소득대비지출로 전환되어 담보대출에서 소득대비지출로 전환되어 원리금 상환이 시작되는 시점에 주택가격 하락과 자영업 대규모 폐업 등에서 파생될 파산이 급증할 것. 이때 원금유예나 상환유예, 경매유예가 거의 유일한 대안처럼 떠오르기 대문에 파산에 대한 합리적 대안은 국내에 없다고 보고 있다. 결국 금융노예로 전락하면 법원의 파산신청을 통한 개인회생이 받아들여지는 경우마저 적다. 은행 연체자 10명 중 1명이 파산신청하는 국가에서 앞으로는 은행 연체자 10명 중 2-3명이 파산을 통한 회생을 받을 수 있는 사회로 전환되어야 한다. 하지만 쉽지 않을 것. 국가가 대출로 집을 투기하라는 논조를 쏟아내건, 내수활성화라는 목표로 자영업 대출을 천문학적으로 증가시켜 온 만큼 빚의 총량과 파산의 총량이 증가하는 것은 어쩔 수 없기 때문
- 바젤3 시스템의 IFRS9 회계측정 변화는 아래 3가지
(1) 자본의 질과 양의 투명성을 높이고, 위험의 인식범위를 확대한다. 총자본비율에서 기본자본과 보완자본 중 기본자본의 비율을 기존 4%에서 6%로 확대하며, 보통주 이외의 자본수단인 우선주나 신종자본증권 같은 기본자본에 대해선 편입요건이 강화됨.
(2) 레버리지 비율의 보수적 도입. 레버리지는 기업이 차입금 등 타인의 자본을 지렛대로 이용해서 자기자본의 이익률을 높이는 것을 말함. 글로벌 금융위기 때 자기자본비율이 양호함에도 불구하고, 과도한 레버리지를 축적한 금융회사가 문제가 되자, 세계적 금융위기관리를 위해 레버리지 비율을 도입했다. 레버리지 비율은 익스포저 대비 기초자본이 3%가 초과되도록 설정하는 것이다.
(3) 유동성비율규제. 유동성비율규제는 유동성-커버리지비율과 순안정자금조달비율로 구성된다. 유동성-커비리지비율은 은행이 심각한 스트레스 상황에서 30일 동안 순현금 유출액을 충당할 수 있는 고유동성 자산을 100% 이상 보유하도록 하는 규정. 이는 금융시스템의 안정화를 위한 것이다.
- 저축은행의 부실화는 18년 1월 IFRS9 시행이후 부동산 담보대출자들이 제2금융권으로 이동하며 가중된 것으로 제2금융권 연체율 상승의 직격탄이 되고 있다. 18년 평균연체율은 5%를 넘어서고 있다. 금융감독당국은 2020년까지 저축은행의 정상 및 요주의 분류자산에 대한 대손충당금 최소적립률을 단계적으로 상향조정할 계획. 18년 내에 저축은행 최소 적립률이 모두 상향조정되어, 가계정상(0.5-->0.7%) 및 요주의(2-->5%)여신, 기업정상(0.5-->0.6%) 및 요주의(2-->4%)로 여신이 이루어짐. 즉 위험성이 대폭 상승한 것이다.
- 바젤3는 인터넷 은행에는 바로 적용되지 않는다. 18년 가계의 위험이 나타나지 않을 수 있었던 이유 중 하나로 인터넷 은행(+상호저축은행+지방은행)의 신용대출이 폭등한 결과로 예상하고 있다. 그러나 19년으로 넘어가면 신용이든 담보든 8-10% 금리권이 확실시되는 저축은행과 인터넷 은행의 부실화를 피할 수 없을 것으로 보임. 저축은행의 가계대출 연체율은 5%로, 17년 4월 5일 0.5% 올랐다. 연체율은 금융의 부실화 지표다
- 바젤3 IFRS9 도입 후 주식에 대한 위험가중치가 높아져 재무건전성이 높아짐. 기업 또한 보수적 회계 재무제표가 반영되어 시간이 지날수록 부실이 시장에 드러날 수밖에 없다. 회계적용기준이 발생손실에서 기대손실로 바뀐다는 점이 중요. 미래손실을 조기 인식하기 때문에 은행이 쌓아야 할 충당금 부담이 증가. 즉, 은행에서 보유하고 있는 주식을 처분할 수 밖에 없는 구조다. 18년 은행의 사상 최대실적으로 상반기에만 12조원을 만들었다고 해도 19년 하반기부터는 기업의 구조조정에 의한 실적 악화와 금융권 충당금 설정압박으로 은행보유 주식에 대한 부담이 증가할 수밖에 없다. 즉, 주식시장에서 기업이익이 감소하고 금융권 전체의 주식매각 압박으로 주식시장이 침체될 것.
- 18년 1월 기준 농협 300조, 기업 284조, 산업 260조, 수출입 87조 에 해당하는 부실자산이 어디에서 얼마만큼 터질지 모름. 기업구조조정 시장이 블랙홀이 되어 정부의 정책자금을 무한대로 빨아들일 가능성마저 열리고 있다. 경기부양이라는 목적에서가계에 대한 대출을 늘려 온 민간은행에 비해 부실기업까지 정책적으로 대출을 늘려온 특수은행이 이번 19년 기업구조조정 속에서 부실을 얼마나 감당할 수 있을지 모름. 금융기관은 충당금 설정규모와 요주의 기업의 부실대출을 과감히 털어버리는 것을 포함하여 여러가지 대응방안을 준비중. 내수 불황 상황에서 특수 은행에 기댄 정책자금의 무한대 공급이 벌어진다면, 국가채무는 부실 금융권 지원과 부실건설사 지원으로 말도 안되는 수준이 될 가능성이 높다. 국가채무의 끝없는 증가를 염려할 수밖에 없는 분위기다.
- 원리금상환, 임대업 이자보상비율, 총부채 상환비율은 돈을 빌리는 사람이 자신의 소득에 비해 얼마나 많은 원금와 이자를 상환하는가의 비율. 3종 부동산 세트의 금융체제는 아주 단순함. 이른바 모두 대출은 원리금을 상환해야 하며, 부동산 임대업은 이자보상비율로 10년내에 원리금 상환과 이자보상비율에 맞추어 대출을 해주는 시스템. 소득이 없는 사람에게는 대출이 없으며 중년인 50-60대에게는 더 가혹하다. 이러한 시스템을 통해 저소득 계층과 고소득 계층 모두에게 지속적으로 원금상환과 이자상승 그리고 충당금 이자 상승분까지 부담시키게 된다. 결국 저신용자들은 대책없이 파산할 것이며, 고신용 부동산 대출자들은 원리금 상환과 충당금 이자부담 압박에 시달릴 것이다. 또한 미국의 본격적 기준금리 인상기간 동안의 이자를 최대 연 8%까지 감내해야 하는데, 그 비관적 정보를 모든 기관들이 알고는 있었으나 심각성을 대중에게 알리지 않고 있다. 그러한 차주들에 대한 대책은 당사자들을 위한 것이 아니다. 저금리는 중금리로 갈아타게 하고 중금리 이후 파산 상태에서는 경매를 6개월에서 최대 1년간 유예시킨다. 자영업의 대규모 도산도 3년까지 유예시켜 파산속도를 조절, 은행의 피해를 최소화하는 것으로 대응 시스템이 준비되어 있다.